Le régime foncier togolais s’appuie sur une cohabitation du droit moderne avec le droit coutumier que le nouveau code tente de mieux encadrer. Contrairement à ses voisins, le Togo reconnait la propriété coutumière du sol et n’a jamais appliqué la présomption de domanialité sur le foncier non immatriculé, hormis sous certaines conditions. Ainsi, la terre appartient aux Collectivités coutumières. Mais le droit moderne écrit et aujourd’hui codifié doit s’articuler aux règles foncières coutumières souvent fondées sur l’oralité .
En effet, ka recrudescence des litiges fonciers devant les juridictions ne finit pas d’interpeller. 70% des affaires devant les juridictions togolaises concernent le foncier. Multiples ventes, spoliation foncière, falsification de titres fonciers et la liste n’est pas exhaustive.
Des maux qui sapent les efforts de cohésion sociale et du vivre ensemble et créent un climat non propice au développement des affaires. Le règlement rapide des litiges fonciers est à coup sûr un gage d’une amélioration du climat des affaires.
S’impose pour le Togo un défi, celui de la cohérence juridictionnelle en vue de la sécurisation juridique et judiciaire du foncier nécessaire pour mettre les investisseurs en confiance et favoriser la création d’emplois.
Depuis quelques années, le pays opère des réformes dans le secteur pour garantir aux propriétaires terriens et aux acquéreurs une sécurité foncière. Il prône une gouvernance foncière inclusive pour un développement durable. Ainsi, pour répondre à ces enjeux, le gouvernement a déjà engagé dès 2017 un programme de réforme du secteur foncier qui commence à porter ses fruits. Il a adopté son premier Code Foncier et Domanial en juin 2018, qui repose sur une compilation des textes antérieurs à laquelle s’ajoutent quelques innovations. Il s’agit donc d’un Code à droit constant. En parallèle, il a entamé la modernisation des services cadastraux et de la conservation foncière, avec notamment la numérisation de plus de 99% des titres fonciers, la dématérialisation ainsi que la réduction des délais de certaines procédures. Ces efforts ont permis au Togo de faire un bon dans le Doing Business 2019 passant de la 182e place à la 127e place pour l’indicateur relatif à l’enregistrement d’une propriété. Par ailleurs, la 56e place du Togo manière de transfert de propriété a contribué à la bonne performence du pays, occupant ainsi le 97e rang mondial du Doing Business 2020.
Un cadre juridique foncier togolais propice à l’investissement
En juin 2018, le Togo se dote d’un nouveau code foncier domanial, met en place un guichet unique foncier et un système d’information foncière qui collecte les informations liées aux parcelles dans une base de données. Les procédures ont déjà démarré au niveau du grand Lomé et s’étendront aux grandes villes du Togo puis à l’ensemble du territoire national.
Un décret limite le traitement des dossiers de morcèlement et de mutation à 180 jours. Les petites opérations telles que la radiation et l’inscription hypothécaire sont fixées à 30 jours par l’Etat.
Ces réformes qui ont mis aujourd’hui en confiance les banques, attirent plus d’investisseurs et ont valu au Togo la 56eme place en matière de transfert de propriété sur le plan mondial selon le 17eme rapport Doing business de la banque mondiale. Elles concourent bien évidemment à améliorer le climat des affaires et permettent une célérité dans le traitement des dossiers et une simplification des procédures.
Le vade-mecum ou le bréviaire du magistrat
Le vade-mecum, le guide de règlement juridictionnel des conflits fonciers. Un document articulé autour de 55 questions-réponses, visant à lutter contre l’insécurité juridique et judiciaire dans le domaine du foncier en proposant aux praticiens de droit des solutions idoines à choisir face à un litige foncier. Il introduit ainsi des clarifications, notamment en matière de droit de propriété immobilière et constitut à cet effet, une jurisprudence foncière.
Les magistrats sont formés sur cet instrument important. Il s’agit d’amener ces derniers dès le départ, à identifier la nature du problème porté devant eux et adopter la solution appropriée.
Vulgarisé à travers tout le territoire, le vade-mecum aide à aller vers l’uniformisation des solutions sur les litiges fonciers.
Par exemple, ce Vade-mecum stipule que, le titre foncier irrégulier ou frauduleux, pourra être annulé en vertu du principe selon lequel « la fraude corrompt tout ». Qu’en cas de conflit entre 2 titres fonciers ayant les apparences de régularité, et se rapportant au même fond, le titre foncier le plus ancien prime sur le plus récent.
Cette réforme foncière et domaniale introduit une nouvelle gouvernance foncière plus efficace et plus durable. Elle permet au Togo d’être en phase avec la déclaration de 2009 des Chefs d’Etat et de gouvernement de l’Union Africaine sur les problèmes et les enjeux fonciers.
